SUGESTÃO PARA COMPRA OU ALUGUEL DE IMÓVEIS

Este informativo tem como objetivo instruir o inquilino ou comprador com procedimentos que devem ser tomados como básicos, embora, a priori, aparente ser complexo, até incômodo, ou, apenas, dispêndio de tempo. Mas, afinal, o tema realmente merece nossa atenção.

(1) A escolha do local – O primeiro passo: É de grande valia, antes de alugar ou mesmo comprar, algumas visitas ao imóvel e em suas redondezas, não apenas durante o dia, mas, principalmente, durante à noite, visando não apenas o prédio em si, mas as possíveis facilidades e segurança que o bairro lhe oferece, conferindo, ainda, se há escola, posto de saúde, supermercado, iluminação, esgoto, farmácias, ponto de ônibus e segurança por perto, ou seja, uma infra-estrutura que viabilize sua instalação e conforto.

(2) O contrato: Quando alugamos um imóvel, costumamos focar o valor do aluguel e na eventual busca de fiador seguido, geralmente, pelo desejo de entrar no imóvel o quanto antes, seja para moradia ou exercício de atividades comerciais. Procedendo assim – com pouca cautela –, não damos a importância tão necessária para o Contrato. Por isso, sendo o locatário um “leigo” no assunto, é sobremodo aconselhável que o mesmo consulte um advogado para a celebração do referido documento, com o intuito de se evitar futuros problemas – sempre inesperados, mas existentes. É indiferente se a transação é feita por Locador (pessoa física) ou Imobiliária (pessoa jurídica), dado que ambos visam tanto o lucro quanto a conservação da edificação; coisa natural. No entanto, este contrato também pode ser unilateral, dando demasiada proteção ao dono do prédio e transferindo muitas responsabilidades que seriam do proprietário ou administrador para o morador. Isto acontece, principalmente, quando o inquilino, de forma rápida e sem o cuidado e perícia, assina afoito o contrato e se fixa no imóvel.

(3) A vistoria do imóvel: Neste blog, o engenheiro subscritor já imprimiu informativo sobre Vistoria Cautelar em Imóvel Vizinho. É um procedimento que visa proteger o construtor e/ou o vizinho de problemas que freqüentemente ocorrem quando de uma obra nova. Isso também deve acontecer de forma semelhante quando da locação. A sugestão é que a visita e check-list sejam efetuadas em conjunto (locador e locatário, ou seus representantes), preferencialmente com a presença de um profissional habilitado (Engenheiro Civil). Só o Engenheiro Civil é habilitado para emitir relatório técnico quanto à estabilidade de uma edificação e possíveis danos arquitetônicos, funcionais ou estruturais. Neste sentido, vale lembrar e ressaltar o que diz a LEI Nº 5.194, DE 24 DE DEZEMBRO DE 1966, em seu artigo 6º:

“EXERCÍCIO ILEGAL
Art. 6º – Exerce ilegalmente a profissão de engenheiro, arquiteto ou engenheiro agrônomo:
a) a pessoa física ou jurídica que realizar atos ou prestar serviços público ou privado, reservados aos profissionais de que trata esta Lei e que não possua registro nos Conselhos Regionais;
b) o profissional que se incumbir de atividades estranhas às atribuições discriminadas em seu registro;
c) o profissional que emprestar seu nome a pessoas, firmas, organizações ou empresas executoras de obras e serviços sem sua real participação nos trabalhos delas;
d) o profissional que, suspenso de seu exercício, continue em atividade;
e) a firma, organização ou sociedade que, na qualidade de pessoa jurídica, exercer atribuições reservadas aos profissionais da Engenharia.”

Atividades exclusivas do Engenheiro Civil:
»Supervisão, coordenação e orientação técnica;
»Assistência, assessoria e consultoria;
»Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico;
»Desempenho de cargo e função técnica;
»Elaboração de orçamento;
»Execução de obra e serviço técnico;
»Fiscalização de obra e serviço técnico;
»Produção técnica e especializada;
»Condução de trabalho técnico;
»Condução de equipe de instalação, montagem, operação, reparo ou manutenção;

Entretanto, isso não significa que o inquilino está impossibilitado de realizar testes simples, como por exemplo checar fechaduras e maçanetas, abertura e fechamento das janelas, etc. Quanto à torneiras e chuveiros, deve-se verificar se, após o fechamento, há ocorrência de vazamentos ou umidade aparentes nas paredes circundantes. Aliás, esse tipo de reclamações é cada vez mais comum. O engenheiro subscritor, por exemplo, é perito judicial e tem acompanhado alguns casos semelhantes; por isso, recomenda, como anteriormente mencionado, que não se tenha qualquer pressa à hora de fechar um negócio, seja para compra ou aluguel.

No caso de edificação térrea, algo que minoria absoluta de eventuais compradores/locatários constata é a condição do telhado, principalmente no que diz respeito às calhas (sistema de drenagem de água pluvial). Freqüentemente, elas ficam obstruídas por sujeira acumulada, prejudicando ou mesmo anulando o sistema de escoamento, causando, assim, em época de chuvas, infiltrações ou gotejamento para o interior do imóvel. Como esta tarefa exige mudança de nível, o risco de queda e dano físico torna-se eminente. Desta forma, devemos observar:
- possibilidade de rompimento de telhas ou evitar procedimento se constatado umidade;
- o uso de calçado adequado;
- o uso de escada de acesso que possua dispositivo de segurança;
- abortar vistoria se estiver chovendo, ventando ou suspeita de precariedade no telhado.

O roteiro deve ser praticado na forma de check-list, em vistoria de imóveis:
- Funcionamento dos vasos sanitários e suas respectivas válvulas de descarga;
- A funcionalidade do box, checando sua abertura, fechamento e escoamento de água.
- As pias ou cubas, com freqüência, devem receber manutenção, podendo ser necessária limpeza do sifão;
- O sistema de distribuição de água fria (caixa d’água) precisa de manutenção, seja para higienização visando potabilidade da água ou para a eficiência do sistema hidráulico.
- Interfones e campainhas, tanto em sua prática e funcionalidade como em seu estado de conservação;
- áreas molhadas, principalmente jardins limítrofes com paredes, apresentam forte tendência à infiltração;
- Medidores de água e de força;
- É muito comum ausência das chaves. Cada fechadura necessita manter 2 chaves à disposição;
- Verifique os ralos olfativamente. Retorno de esgoto ou mesmo dimensionamento ineficiente do sistema é comum, e você conviverá com este odor diariamente;
- Outros itens para verificação: trincas, manchas, umidade, pintura, acessibilidade, deformação de peças estruturais, nivelamento, caimento, prumo, esquadro, ruído, Pragas (cupim, etc.).

(4) A manutenção: Medidas de proteção, conservação ou adaptação podem determinar o retardamento ou diminuição dos efeitos de depreciação, nunca, porém, eliminá-los. A demora em iniciar a manutenção, adequada e necessária na edificação, tornam os reparos bem mais trabalhosos e, conseqüentemente, onerosos. Desta maneira, o custo relativo em função do tempo é implacável quando transita da manutenção preventiva para a corretiva. Quando isso acontece, geralmente é preciso trocar todo encanamento, parte elétrica, telhado, entre outros. São ações que afetam seqüencialmente toda a edificação, sendo, pois, necessária a vultosa e complicada “reforma geral.”

Wilson Roberto Donato Filho
* Engenheiro Civil – Crea nº 5061716717
* Pós Graduado em Eng. e Seg. do Trabalho
* Perito Judicial
* Membro Titular do IBAPE-SP
* Analista de Sistemas (www.robertodonato.com/clipper)
* Graduando no curso de Direito (Fundação Padre Albino – Catanduva)

Deixe um comentário